Suite à l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation ou à usage professionnel, certains vices cachés peuvent se révéler au moment de l’aménagement. On peut observer une infiltration d’eau à travers les murs, une installation électrique non conforme, des imperfections au niveau de la toiture… Lorsque l’acheteur se retrouve dans cette situation, les voies et moyens à mettre en œuvre pour obtenir réparation deviennent sa principale préoccupation.
La notion de vice caché
Il arrive souvent que certains défauts d’une maison passent inaperçus au moment de l’achat. L’acheteur, bien qu’attentif, ne parvient pas à découvrir certaines imperfections que présente le bien immobilier qu’il compte acquérir. Il s’agit d’un vice caché dans la mesure où le défaut existant n’est pas connu de l’acheteur. Le vice caché est cependant à distinguer du vice apparent. Le vice apparent est celui que l’acheteur pourra aisément identifier au cours de la visite du bien immobilier. Ainsi pour qu’un défaut puisse constituer un vice caché, il doit :
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Être inaperçu au moment de l’achat ;
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Être antérieur à l’achat du bien immobilier ;
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Être inconnu de l’acheteur ;
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Être assez grave.
Dans quelles conditions l’acheteur peut-il exercer un recours ?
Dans le but de protéger les intérêts de l’acheteur, la loi a prévu au bénéfice de ce dernier une garantie de vices cachés. C’est-à-dire que le vendeur accorde une garantie à l’acheteur sur les défauts probables du bien vendu. Il peut arriver qu’il soit convenu dans le contrat de vente du bien immobilier, une clause de non-garantie de vices cachés. De plus, la garantie de vices cachés est exclue lorsque le bien a été acquis à l’occasion d’une vente aux enchères. Dès lors que c’est une autorité judiciaire qui autorise la vente, aucune garantie de vices cachés n’est accordée. L’acheteur ne peut donc exercer aucune action pour vices cachés lorsque le vendeur du bien immobilier est une autorité judiciaire ou si c’est ce dernier qui a autorisé la vente. Il en est de même lorsque dans le contrat de vente, l’on fait mention expressément de l’exclusion de la garantie de vices cachés. Toutefois, il convient de préciser qu’une clause de non-garantie de vices cachés peut s’avérer être nulle dans certains cas. Il s’agit de la situation où le vendeur du bien immobilier est un professionnel.
Quelles sont les actions ouvertes à l’acheteur ?
Sur la base de la garantie légale, l’acheteur peut exercer une action dans un délai raisonnable (un bref délai). Ce délai est fixé entre 4 et 6 semaines après la découverte du vice. En effet, il peut arriver que l’acheteur sollicite l’avis d’un expert avant d’intenter une action. Si l’acheteur entame un règlement amiable avec le vendeur, le délai ne pourra alors dépasser 2 à 4 mois après la découverte du vice. Dans un bref délai, l’acheteur qui a découvert un vice caché à la suite de l’achat d’un bien immobilier pourra :
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Agir en remboursement partiel du prix d’achat ;
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Agir en paiement de dommages et intérêts ;
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Agir en résolution du contrat de vente.
Que retenir ? La découverte d’un vice caché après l’achat d’un bien immobilier est une surprise désagréable pour tout acheteur. Par des moyens légaux, il peut procéder à la mise en demeure du vendeur. Il peut également intenter d’autres actions contre le vendeur.